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黑皮球方又方
 

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秀才

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发表于:2017-06-16 09:55

直达 只看楼主 楼主
金坛商业房产不在本胡扯之列,因为以金坛的人口基数、面积饱和数及电商的发展,个人观点:商业地产的价格判断非常复杂,如汇率、货币升值贬值、货币周转利用率、投资回报预期等等,复杂的事简单化,我来借用了一套经济学工具来判断商业房产,股票市盈率,因为商业房产不管自用或租或炒,它只具有唯一的投资功能,如果15-20倍市盈率合理的话,那么15-20年应该回本,这里仅仅比较的是静态市盈率,而15-20年间到底会发生什么,想想我们20年与今天就知道了,也即动态市盈率充满未知数,那么你将投资的金坛商业地产,你的心里预期是否能达到,各位应该不难判断,当然洗钱和投资外其它目的不在本观点讨论范围。

而住宅的基本属性说到底还是居住功能,人为附加上的投资功能等,能叠加也能消失,因为它的本质是消费品,并不能由其本身产生出新的价值!

那么一个区域的住宅饱和后,住宅增长量与人口增长量密切相关,至少是一个很重要的因素。




金坛外来人口的迁入有完没完?

经济经济,人口人口,人口红利吃了三十年,原始落后工农商,一切是建立在人口基数上的,还能吃几年,恐怕已没得吃了,所以到处在抢人口,常州抢金坛的,金坛抢乡镇的,乡镇抢农村的,最快捷的政策“城镇化”,未雨绸缪的是鼓励二胎。

金坛内生性人口红利趋缓,甚至下降是不争的事实,二胎的工作周期长与过场式领导又没多大关系,也不会有兴趣去做。那么外来人口迁徙恐怕是以后金坛房地产市场兴盛于否的又一要素了。
下面我们就胡扯扯这条路在金坛的可行性。

人口迁徙模式大致可分为下面几类:政府有意主导、城市优势集聚、人口逆迁徙模式。

政府有意主导的人口迁徙,如以前的深圳,如今日的雄安,在全国各地抢人口的当下,金坛的前景是可以预期的,天上掉饼的事,有也不是你的,常州嘴大还吃个没够,和尚半夜想寡归,金坛梦!

城市优势集聚,扯着扯着我就想笑,优势没看到,收停车费倒十来个劲,屁股大的浴锅板非得要做八仙桌台面,人骗人,骗活人,骗死人,不抵命,呵呵,要我说,金坛城区的优势还不如薛埠,有山,还不如儒林,有水。有八仙要反击了,金坛城区有工业啊,机械化越来越高,引进了那么多企业,实际就业率也不知高不高。

人口逆迁徙模式,我要胡扯金坛是人口输出型地区,八仙会啪啪打我脸吧,至少是高素质性人员流失地吧,一年几千出去的学生能回来多少?没吸引力嘛,当然有口号而没行动,估计灵道也不懂,听着新鲜跟着人口瞎喊喊!

外来人口的迁入是房地产市场刚需,没这部分人,蛋糕能做多大?当然想做多大做多大,人有多大胆,地有多大产,现在金坛的决策者哪怕其它一样没,胆是肥的。
其实到底也没必要再深究这个显而易见的问题,为了凑字数,提醒各位一个小事实。
08年为了抗衡金融危机,鼓励大家买车,那时原油140多美元/桶,油价6元多,今天原油30多美元/桶,油价也是6元多,买车人成了被宰羔羊,这是中国特式与国际接轨最明显的例子,而大力鼓励大家买车的恶果却没有丝毫改变,交通停车等等问题。

房子会不会成为第二个车子?成了被宰羔羊?

靠经济寡头支撑起的金坛房地产业能维系多久,去看看金坛二手房交易,恐怕不会乐观。
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卡扎飞 2017-06-17 威望 +1
香~城~雨 2017-06-16 威望 +1
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子木_61 2017-06-16 威望 +1
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帅老哥

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五品知州

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发表于 2017-06-16 12:06

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雀巢有点甜 2017-06-16 威望 +1
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墙上的蒲公英

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秀才

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发表于 2017-06-16 15:23

金坛人民还是比较热衷到城里买房子滴,谈话中都充满自豪,有钱人也比较多,要是靠我这样的老百姓么,早就夸咯! 来自化龙巷APP
香~城~雨

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九品芝麻官

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发表于 2017-06-16 17:18

现在的金坛房价飞一般的速度,安置房,老小区,跟疯了一样涨价

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jckjns

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九品芝麻官

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发表于 2017-06-16 18:11

  

引用楼主香~城~雨于06-16 17:18发表的  :
现在的金坛房价飞一般的速度,安置房,老小区,跟疯了一样涨价
[attachment=17574652]
[attachment=17574653]


贵的过溧阳? 来自化龙巷APP
儒村人

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举人

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发表于 2017-06-16 20:54

常金一体化,房价当然要与常州接轨。老板!啥时!涨工资。与常州接轨!滚滚滚……。涨…………工资!想得美。二只脚金坛宁到处有。 来自化龙巷APP
13151283231  

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九品芝麻官

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发表于 2017-06-16 22:26

房子的天下 来自化龙巷APP
香~城~雨

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九品芝麻官

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发表于 2017-06-16 23:39

现在差不多了 来自化龙巷APP
追忆1999

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秀才

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发表于 2017-06-17 00:25

中介炒炒的吧 来自化龙巷APP
◆╮@流年浅念  

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举人

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发表于 2017-06-17 09:05

其实合不合理,还是要看政府怎么发展,毕竟现在大部分财政收入和城市发展基本都是建立在房地产上的,比如一万的房价,要包含土地竞拍,关系疏通,基础成本,人员成本,溢价成本,通货膨胀等等,所以这里关系到太多人的利益,有时政府也无能为力,合理的涨说明也是好事,如果真的崩盘了,恐怕那个影响是中国承受不起的, 来自化龙巷APP
◆╮@流年浅念  

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举人

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发表于 2017-06-17 09:11

其实房地产坑的也就是我们这些工薪阶层的小老百姓,辛辛苦苦一辈子,却只是为了个房子,苦苦还那么多年的贷款,完全失去了生活本该应有的意义,我一个朋友厂里拿死工资的,买房子贷款贷了30年,省吃俭用还到退休也还不完,然而到那时唯一的儿子结婚的话,会要他这个算是老房子的房子吗?到那时又拿什么去再买房子呢?什么都没有了,想想真的很可悲, 来自化龙巷APP
儒村人

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举人

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发表于 2017-06-17 21:10

兴百姓苦!亡百姓苦! 来自化龙巷APP
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