楼叔
 

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举人

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发表于:2017-08-29 17:41

直达 只看楼主 楼主
在房价上涨的一年时间里,我们不止看到了市场是怎样的变化多端,也看到了不少常州人心中对于房子的一种错误认识,这种错误的认知越来越多,越来越没有道理。我来举几个简单的例子吧。

认知一:排队的人越多,卖得越快的楼盘,就越值得投资,因为群众的眼睛都是雪亮的,投资客的钱也不会瞎扔。

认知二:开盘没有售罄的楼盘就注定没有未来,买房没有难度的楼盘就不值得投资。

认知三:同一个区域,地段差不多的楼盘价格就应该差不多,有明显便宜的楼盘肯定有猫腻,还是买贵的稳妥。有投资价值。


2016年至今的一次普涨,让大家误以为,未来的常州房地产市场是个房子就能涨价,越来越多的人买房考虑的越来越少,判断投资的两个价值观就是:这里有房,我买得起。

真实情况就一定会跟你们的预判一样嘛?大部分心里想的是土地价格水涨船高,市场供求关系难以逆转,各项政策影响甚微,这房价应该不会跌了。是的,没错。现在在常州房价上涨是大概率事件,可你有没有想过,你买到手的房子,落点要么就是自住,要么就是转手。有些人会说,反正我不住,房子好不好只要能卖得上价格就行了。那我觉得你是想错了,因为未来的市场不会像现在这么简单。

常州的房地产市场上的产品有几个特点,可能大家平时都没把这些汇总到一起切看,但我说出来你们可能会有点印象:

1、想找个新鲜一点富有设计感的楼宇,真的很难。近几年外立面基本是清一色土黄,从高架上远观,这些楼盘其实长得都差不多,分不出小区的档次。

2、大部分楼盘说不上来产品本身有什么亮点,人们顶多只会区分两个概念:毛坯or精装。产品的价值主要依赖附加值去提升。要么学区,要么地段,未来还有可能依赖交通和规划。仿佛大家买的不是房子而是房子的附加属性。

3、户型的迭代过于简单,不同的开发商总是有同款的户型,导致大部分楼盘都是老三样。中间户三开间朝南,边户也三开间朝南,一栋两梯四户的房子,中间是小户型,东西边户为改善户型,能做到十二开间朝南的才是“荣耀王者”,买与不买的人总会点个赞,说个666。所以很多地段不同,成本不同的开发商,让你愣是在户型上看不出什么大的差异。

在这个城市里的大部分房企,总是抱着,别人有,我们也有啊,别人没有的我们有的话就赢了的思路。有些甚至借鉴了各方的优点,组合而成,很全面,很丰满。但毫无特色,不是所有“大杂烩”都是“佛跳墙”。

其实,不管你愿不愿意承认,常州依然是个本土特色很重的城市,往往本土的开发商所建造的产品更能让市场接受,所以,这些年不论是外来开发商,还是本地开发商,相互模仿的氛围越来越重,所以造出来的产品都这么接地气,你喜欢什么,我就给你什么,那么你就能很快的先入为主接受我的产品。这个套路,这么多年你们也该悟出来了吧。

常州房地产市场未来的境况究竟会如何?

下面只是我自己的一些心得,一些猜想,但我想,未来市场想有的改观大致就在以下几点猜想里。

产品的需求分布逐渐平衡,差距也逐渐拉开。从2010年到2016年市场上很缺乏的大平层、别墅、小面积住宅,逐渐回到了大家的视野里。这些以前曾经滞销过的产品,现在以“稀缺”的理由回归,或许会改变目前80-200㎡产品重合率偏高的情况。

这里需要解释的一个点,就是为什么小户型、大平层、别墅之前会出现滞销的情况:

1、小户型住宅(这里指的是40-80㎡之间的70年产权住宅)由于很难满足家庭居住需求,在前两年,低价市场为主导的情况下,有能力买房的人都会尽量以家庭为单位,宁可买大,不能买小。而在市场逐渐走高的情况之下,很多想买80-90㎡的人会出现预算不足买不起的情况,这个时候缩小之后的面价恰恰是能让他们实现居住梦的不二选择。所以,未来小户型梯户比逐渐缩小的产品也会再重回到人们的视野。

2、由于前两年不动产投资并没有如此风靡,有钱放在不动产上,可能算是一种浪费的行为。所以买个房子只为够住,而从去年开始,房地产行业的市场信心逐渐增加,有钱人对于住宅的改善需求又回来了,这些高端类的产品自然不能放过这个市场机会,所以重启,上市,热销,售罄也成了一种趋势。

所谓差距就是不言而喻了吧,每个产品的档次会随着价位而改变,以后也许不会在同一个区域走进不同的售楼处就好像在照镜子一般。

未来凸显的就是不同开发商的个性特征,前面也说了,现在很多楼盘给我的感觉就是像照镜子一般,卖的产品不管是面积段还是户型,还是楼宇差别根本不算大。有些其实从居住角度来讲,根本没差别。只不过小区名字不一样。

其实上周雅居乐拿到那块商住用地之后,相关负责人说了这样一句话,准备造稍微高端一点的产品,钟楼缺改善。给了我一点灵感,这种看似补位,其实是突出个性的做法,我觉得会是一个趋势。

因为未来,不论是城东,城西,城南还是城北,在城区发展状态之下会形成一个独立的个体,区域之间的配套差距会越来越小,在教育、环境、交通、医疗等方面的发展会逐渐趋近,楼盘之间想通过附加值来体现价格差异显然是难以行得通。而且从今年的土地交易当中,我们可以看出,各个区域各个板块的土地价格都在不相上下,拿地成本基本相近,起点相同,未来谁比得过谁,就要看产品的特征了。都是一样的户型,都是一样的品质,还有什么竞争力?

我们在衡量一个社区的品质的时候往往会用房价去比较,房价高的就一定会先入为主成为我们心目中的优质社区。仿佛价格高的就一定是好的。其实我个人觉得,未来在考量小区好坏的时候,可以多考虑居住氛围。一个社区中,有多少比例的租户,有多少比例的业主;一个社区的入住率究竟如何,有多少是稳定居住,有多少是偶尔居住,也应该形成一个数据。

而一个城市也是同理,你的房价再高,房子卖的再好,也不能是件多么荣耀的事情,大部分外来人口为什么留在这个城市,是因为在这个城市实现了安家、落户、改善的居住理想,买到了梦想中的房子。而不是缺钱的时候偶尔想起,哦,我在常州还有套房子可以变现。所以,一个城市的常住人口拥有住房的比例才应该是考量一个城市是否幸福的根本指标。房价低就幸福,房价高就住不起要逃离的思路也是错误的。如果一个城市的大部分常住人口都至少拥有一套住房,你还说房子根本买不起,那我只能说,是你混的太失败,而不是这个城市不宜居。如果一个城市的大部分常住人口都是租房住,房价还那么高,我也只能说,没有接盘能力的城市是看不到希望的。

写这篇文章其实是想告诉大家,买房真不是一件草率的事。你今天的这个决定很可能会影响你几年或者一生。一味追涨或者一味观望都是不可取的。重要是我(购房者)刚好需要,房子刚好适合!
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大米a 10-26 威望 +1
yuqun1989012 10-20 威望 +1
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茫曦 09-04 威望 +1
整天说这些,有意义吗?
qianchenglit 08-31 威望 +1
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每个区一套房,哪边发展好去哪边
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蜗牛的脚 08-30 威望 +1
基本都买不起了,贷款也难。你那三点还没排除房托
无尘悔悟 08-30 威望 +1
簡訊、说Bye 08-30 威望 +1
zhuqidong0 08-30 威望 +1
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你刷新的是朋友圈,我刷新的是你的地产观!
傻刀子丶

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举人

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发表于 2017-08-30 08:53

我见过的亲戚,钟楼区买到了新北区。

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昨晚风雨大作

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举人

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发表于 2017-08-30 09:13

前两年买了房就后悔了。好在今年市场好了。又能出手了。
youyou147  

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秀才

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发表于 2017-08-30 10:04

顶一个
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墨尔本,晴 08-30 威望 +1
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otakuqin

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举人

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发表于 2017-08-30 10:08

说实话,现在的房子都长的太丑了,开发商一点审美都没有
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江枫渔火cz 09-03 威望 +1
现在新楼盘上市,只要低于1万一平,还有多少人来的及关心房型、日照时 ..
尽力活着 08-31 威望 +1
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zhucunshi 08-30 威望 +1
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快乐小鸟156  

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三品按察使

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发表于 2017-08-30 12:12

佩服,写这么多,没看完,赶紧先买个房住了再说 来自化龙巷APP
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龙城灏灏 08-30 威望 +1
加菲爱吃面 08-30 威望 +1
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dmr-出世

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秀才

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发表于 2017-08-30 12:57

胡说八道,忽悠老百姓接盘。痛苦的是买了房,每月交房贷的人。
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灿烈12345 08-31 威望 +1
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娟娟娟娟  

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六品通判

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发表于 2017-08-30 13:08

楼说的封面好诡异
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吃樱桃的小丸 08-31 威望 +1
显得很深邃啊
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一颗石卵子

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庶民

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发表于 2017-08-30 13:32

现在买房子的让人看不懂,一不问地段,配套,户型,小区的物业及费用,房子的质量,学区等等一系列问题,只要有就抢,脑筋坏了 来自化龙巷APP
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xyw625 08-31 威望 +1
尹汶 08-31 威望 +1
神秘窝窝头 08-31 威望 +1
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贝都因

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秀才

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发表于 2017-08-30 13:46

  

引用第8楼一颗石卵子于2017-08-30 13:32发表的  :
现在买房子的让人看不懂,一不问地段,配套,户型,小区的物业及费用,房子 ..


你这也是自己想想的,不问地段你连在哪里卖都不晓得还不问地段配套的,看的中才会去买看不中脑子有坑看人家买房子热闹也去起哄?
贝都因

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秀才

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发表于 2017-08-30 13:46

  

引用第8楼一颗石卵子于2017-08-30 13:32发表的  :
现在买房子的让人看不懂,一不问地段,配套,户型,小区的物业及费用,房子 ..


你这也是自己想想的,不问地段你连在哪里卖都不晓得还不问地段配套的,看的中才会去买看不中脑子有坑看人家买房子热闹也去起哄?
蜗牛的脚

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王爷

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发表于 2017-08-30 14:00

基本都买不起了,贷款也难。你那三点还没排除房托
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尽力活着 08-31 威望 +1
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最终救赎

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六品通判

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发表于 2017-08-30 14:09

倒霉都是老百姓 来自化龙巷APP
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吃樱桃的小丸 08-31 威望 +1
苦的都是刚需
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老兵929

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庶民

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发表于 2017-08-30 14:11

作为普通的百姓,你买了就终身为奴了!现在的中国,真是让人看不懂,那些家伙天天说好话而从来不做好事,这房价就这点工资,买下了你到去见马克思这贷款能还清不?还整天口口声声的调控调控,骗谁啊!悲哀!
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尽力活着 08-31 威望 +1
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尹汶 08-31 威望 +1
爱吃汉堡 08-30 威望 +1
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浪迹天涯。。 08-30 威望 +1
黑框眼镜 08-30 威望 +1
撒旦二世 08-30 威望 +1
所以现在银行都不贷款了,要么全款,要么公积金。
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jason_ji  

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举人

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发表于 2017-08-30 14:19

买房V信公众号 efang_51
撒旦二世

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四品知府

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发表于 2017-08-30 15:01

精辟
CWH1976

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一品大学士

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发表于 2017-08-30 15:08

LOOK
罗致远  

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六品通判

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发表于 2017-08-30 15:18

等于白说,道理谁不懂,你能预叛以后的形势吗 来自化龙巷APP
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爱吃汉堡 08-30 威望 +1
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黑框眼镜

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七品知县

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发表于 2017-08-30 15:26

相恨见晚,继续加油! 来自化龙巷APP
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情深3 08-31 威望 +1
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因为爱

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六品通判

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发表于 2017-08-30 15:32

  

引用楼主娟娟娟娟于08-30 13:08发表的  :
楼说的封面好诡异


是有点,哈哈 来自化龙巷APP
周游中国

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七品知县

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发表于 2017-08-30 17:24

如果一个城市的大部分常住人口都至少拥有一套住房,你还说房子根本买不起,那我只能说,是你混的太失败,而不是这个城市不宜居。如果一个城市的大部分常住人口都是租房住,房价还那么高,我也只能说,没有接盘能力的城市是看不到希望的。
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因为爱 08-30 威望 +1
看着你搞笑 08-30 威望 +1
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yagamihl  

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七品知县

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发表于 2017-08-30 19:17

每个区一套房,哪边发展好去哪边
刁记

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七品知县

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发表于 2017-08-30 20:12

  

引用楼主dmr-出世于08-30 12:57发表的  :
胡说八道,忽悠老百姓接盘。痛苦的是买了房,每月交房贷的人。


没压力就没动力,有房贷人就不懒了,会努力找挣钱路子,一生命运就改变了。 来自化龙巷APP
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八品县丞

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发表于 2017-08-30 20:39

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luyingshi

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庶民

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发表于 2017-08-30 20:40

常州真的很小,常州前几年还是比较宜居的,但根据房价走势,常州不大还搞个地铁,“路不宽,还喜欢放路障”房价上涨的同时,我会考虑我为什么不去二线城市买房,工作机会还很多,就目前情况看,除了武进还可以,其他地方我也就不想谈了,不是所有的人都是技术工和公务员,也不是所有的人都是搞网络的
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