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海鸥飞翔
 

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小黑屋2

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发表于:2017-09-14 13:52

直达 只看楼主 楼主
  常州房价将进入横盘阴跌阶段,长期来看均价有可能回落至8000元左右。2018年内跌回1万,2019年跌回9000元,2020年后长期保持在8000元左右运行,如若实体经济继续下探、经济不稳定,那情况可能会受央行金融政策变化而波动。长期来看房产过剩及空置率提升是肯定的。我们仔细想想这一年来身边认识的购房者中刚需占比有没有3成。<个人观点,手握几套房、刚杀进楼市的投资客与开发商、中介请勿喷>
  常州的房价下跌历史:在2008年世界金融危机后,常州的房价就开始极速下跌,跌到当时常州住房均价在每平3500元左右。后国家推出4万亿投资救市,常州楼市在鼓励购房政策频发的趋势下,房价从2009年初一路上涨至2011年5月,到达当时最高点(住房均价在7500左右),然后从2011年5月至2014年12月的3年半时间里,一路阴跌到了均价5500元左右,足足下跌了30%。当时好多刚那地开发商销待开盘时售价接近楼面价,价格不降卖不动啊,所以常州当时有名的烂尾楼和跑路的开发商都是那几年形势下造就的,比较知名的如武进的环球308、银河湾第一城、凯越中心、龙德花园、紫金城(易主)等等。记得那几年当时身边好多房产投资客由于房价下跌加上贷款压力太大,忍痛割肉者比比皆是。
  2014年国庆节时,当时国家去库存救市,放开楼市限贷等政策后,常州楼市开始止跌回升,但从2014年国庆后至2016年8月份房价上涨也才20%左右,可是到了2016年8月开始常州房价一路飙升,一年内快速上涨80%左右,涨幅明显过快且非理性上涨。
  个人预测房价可能会下跌的理由如下:按对房价影响的重要性排名)
1、国家层面:房子是用来住的,不是用来炒的,要求回归住房居住属性;
2、银行房产类信贷全面收紧,房贷利率提高,严查消费贷款通过其他渠道变相进入房产领域,金融信贷对房地产全面严控;
3、常州土著和新市民手里几套房的比比皆是,实际现在刚需量和改善型是有限的,投机与投资者居多;
4、常州4月新政出台:新房2年内限售,对于投资客来说,锁定两年不能卖房的风险太大,实际上新政后外来投资客在抛售撤退,盲目跟风者在接盘;
5、常州近几年呈人口净流出态势,后期应该更加明显;
6、常州房楼市7-8月份已经量价齐跌,风向变化后观望者越来越多;
7、住宅出租回报率低:住宅出租回报率也就在2%左右,连银行存款利息都达不到,何况好多还要高息贷款买房。今年好多房租不出去;
8、空置率大幅攀升,好多后期杀进去的接盘者都是抱着房产保值和投资的心态去买的,并不是急需住的,一旦风向突变价格下降,多头会变空头;
9、今年土拍放开后,明年新楼盘大量上市,住宅房供应量大幅攀升;
10、地铁通车后,将出现大面积可开发的地,现在城郊处实际可开发的很多,站在高楼看看就知道了,现在的城区才哪到哪;
11、随着老龄化的加剧,今后中青年可继承双方父母的房子只多不少,空置率只升不降;
12、国家推出新措施:租售同权,对楼市长期影响明显。
13、我国人均住宅面积已达40.8平米,超过33平米的时候,房地产业就开始过剩。
14、杀手锏《房产税》山雨欲来风满楼,空置交税。
15、常州还有大量的安置房未上市交易,无锡已经出台安置房上市的政策。
  2016年5月开始,各售楼处和房产中介涌动着无数外来投资客(南京、上海、苏州、无锡、浙江投资客居多),当时中介、售楼处都忙着接待团购几套或几十套的投资客,散户来了没时间接待。这些投资客硬生生的把常州这个楼市去库存城市变为房源紧张的城市。当然其中有常州多年未大规模拍地的原因,加上受买涨不买跌思维驱使、恐慌性买房的人蜂拥而至.开发商和房东牛逼了,捂房和涨价成为了趋势。但是今年拿地后明年将出现大量上市的新楼盘,供应量大幅攀升,我推测明年新盘量推出时将是房价快速下降时。
  2017年4月常州楼市新政后,购房者开始以刚需和改善型为主,投资客已逐步抛售或者观望,新政后售楼处和中介处询盘量明显下滑,特别是5月份以来,虽然价格缓慢上升,但二手房交易量明显下滑,有价无市的行情正在显现,房管局人流量和交易量大幅下降,常州房楼市7-8月份已经量价齐跌。
  如果你是房产投资客,那套现了才算赚的,不套现只是不动产,将来上涨和下跌都有可能,就像股票一样,你不能抛在最高点也可能会到最低点。你非刚需手握房产不变现,势必产生财务成本,比如利息,哪怕你全款购买,你一年不涨就是亏了一年的理财利息。如果你说不卖就出租,你会发现租金比存你预想的低好多,而且毛坯还不好租,如果装修出租的话你会发现你更亏。
  个人认为这一波上涨已提前透支了常州3-5年的需求量,一旦风向突变房价开始下调,可能还将出现投资客集中抛售的情况,价格快速下滑,大量投资客和等升值的买房者由多头变为为空军。
  第五届金融工作会议中特别强调的“坚定执行稳健的货币政策”,金融去杠杆、防风险,国家这次是玩真的。之前房地产作为资金蓄水池功能将结束历史使命,因为房价上涨过快对经济的长期发展负面作用太大了:全民炒房、脱实向虚!老百姓背着房贷都不敢消费,严重遏制国内的消费市场良性发展。
  房价这么高,并不是因为房子少(一线城市相对稀缺,其它二三四线根本不缺),最根本的原因就是房地产彻底的金融化,房子成了纯粹投机的金融产品, 当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候,先知先觉的投资客正在从楼市里撤出,地产大鳄都在抛售国内地产或者转型其他行业。
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切列到则 03-05 威望 +1
分析的很好,不管预测的对不对,都值得点赞
潜水游 02-26 威望 +1
面面俱到
保险,王晓进 02-22 威望 +1
王雨虹 02-12 威望 +1
王家老宅 02-12 威望 +1
行者向西 01-22 威望 +2
说的是实话,分析很透彻啊。我顶你哦。
黑色胸毛在燃 01-21 威望 +1
等上海人走了就好了
xhnn 01-12 威望 +1
rocket_51 01-12 威望 +1
分析透彻,这两年买房的基本都是投资客和炒作中介。
kellysteven 2017-12-05 威望 +1
清一风 2017-09-30 威望 +1
tujiansong01 2017-09-25 威望 +1
昂德鲁 2017-09-24 威望 +1
难怪股市最近好了点
chenjialei 2017-09-24 威望 +1
如果跌到8000,告诉你们,工资也得腰斩,到时候还是买不起
gsgl 2017-09-23 威望 +1
长期来看常州房价跌到8000我信,但是10年内不可能实现。
阳湖小鱼 2017-09-21 威望 +1
马上有一大波看涨的来回帖了。楼主小心
疯狂的窝窝 2017-09-19 威望 -4
唱空的都亏了。
中海凤凰 2017-09-19 威望 +1
appinn 2017-09-19 威望 +1
有价无市的行情正在显现,房管局人流量和交易量大幅下降,常州房楼市7 ..
终止、思念 2017-09-18 威望 +2
扣分的都是炒房的。哈哈。看不得跌呀
张跑跑 2017-09-18 威望 -2
这贴我存着,1年后来打你脸
80巷民 2017-09-17 威望 +1
接着编,算算哪年低到1元1平米?
九五灬至尊 2017-09-17 威望 +1
放心,回到两房价不是梦想,就算问问那时候社会变成什么样子了?还有 ..
扣扣的扣扣 2017-09-17 威望 -5
我又想跟楼主赌钱了
阳光普赵0 2017-09-17 威望 +1
dka 2017-09-16 威望 +1
预感会跌。
木子晓泓 2017-09-16 威望 +1
只要银行抽贷,立马下跌!否则,还是一路狂飙。说穿了,就是政策市!
偶欲乘风归去 2017-09-16 威望 +1
辛苦了,分析的还不错啊
琥珀设计—童 2017-09-16 威望 +1
地产大鳄确实在抛售
寻真爱 2017-09-16 威望 +1
lovemoon1984 2017-09-16 威望 +1
还差国家最后一个杀手锏  加息
lnman1979 2017-09-16 威望 -1
跌不到 你全家吃翔
天边过云雨 2017-09-16 威望 +1
不跌怎么办?
shez 2017-09-16 威望 +1
恩恩,你就慢慢等着吧,等着涨到3W
无奈的老百姓 2017-09-16 威望 +1
拖拉机的惆怅 2017-09-15 威望 +1
房价必降,未来又是一大批烂尾楼!
吃樱桃的小丸 2017-09-15 威望 +1
说的很细致,但涨跌还得听中央的
行路者2008 2017-09-15 威望 +1
说的很细致,但涨跌还得听中央的
遥望-- 2017-09-15 威望 +1
逝水无痕GG 2017-09-15 威望 +1
好帖,我不支持谁支持!
龙霸九天 2017-09-15 威望 +1
不作评论
hao1122 2017-09-15 威望 +1
估计一批刚需又要上当了。。不解释,立帖为证。
czy20002 2017-09-15 威望 +1
听楼主的,现在还是存钱,5年后抄底买小别野。
puchen1983 2017-09-15 威望 +1
jessie燕 2017-09-15 威望 +1
欧宝啄木鸟 2017-09-15 威望 +1
写的比较理性,不错赞一个
ltskyo 2017-09-15 威望 +1
结合过去,写得很不错啊
jajeewang.6w 2017-09-15 威望 +1
唐涵 2017-09-15 威望 +1
何子暄 2017-09-15 威望 +1
开发商、建筑商、基材商都是问银行借钱的,他们还不出,银行倒霉,银 ..
小瞧你 2017-09-15 威望 +1
简美时代 2017-09-15 威望 +1
热线开通 2017-09-15 威望 +1
小百霸 2017-09-15 威望 +1
叶叶汤汤 2017-09-15 威望 +1
社区主任168 2017-09-15 威望 +1
也要看地段,好地段1.2万,差地段8千,洋房1.5万,别墅2万,多了没人 ..
小宝他爹大宝 2017-09-15 威望 +1
不打一折算我输
二炮 2017-09-15 威望 +1
你说多少就多少好了吧
虎哥.hi 2017-09-15 威望 +1
暗夜玄灵 2017-09-15 威望 +1
地价什么时候跌,地价跌了房价才能跌呀。
黎梦№☆馨儿 2017-09-15 威望 +1
木末之风 2017-09-15 威望 +1
创酷 2017-09-15 威望 +1
当你爱上鱼 2017-09-15 威望 +1
不会跌的,不过跌了也不买了,准备乡下去弄房子住
运输队 2017-09-15 威望 +4
估计未来几年常州房子均价将在1万3左右盘整。
罗致远 2017-09-15 威望 +1
彼得潘 2017-09-15 威望 +1
尼古拉斯·富 2017-09-15 威望 +1
吖追载追 2017-09-15 威望 +1
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z人生百态y 2017-09-15 威望 +1
公众人物 2017-09-15 威望 +1
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冷傲天 2017-09-15 威望 +1
fact 2017-09-15 威望 +1
回味往事 2017-09-15 威望 +1
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magicianz 2017-09-15 威望 +1
zlq668 2017-09-15 威望 +1
龙城@虎哥 2017-09-15 威望 +1
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不通老先生 2017-09-15 威望 +1
会哼哼的小白 2017-09-15 威望 +1
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常州油翠花 2017-09-14 威望 +1
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石话石说 2017-09-14 威望 +1
小小志_60 2017-09-14 威望 +1
rogeriverson 2017-09-14 威望 +1
咱家の小贵子 2017-09-14 威望 +1
地皮和售价并不是一成不变的翻倍关系,南京也有不少楼盘 售价只比地皮 ..
马拉火车 2017-09-14 威望 -1
我预测二十亿年内地球毁灭,房价归0
乄总统、 2017-09-14 威望 +1
似水流年,a 2017-09-14 威望 +1
chengsheng15 2017-09-14 威望 -1
现在地皮都近万元了,房价怎么可能破万呢?
guamin 2017-09-14 威望 -2
不跌到你说的价位,我上门去服侍你全家女性!
岛是中国的 2017-09-14 威望 +1
琳星的夜空 2017-09-14 威望 +1
呵呵毛 2017-09-14 威望 +1
常州均价1万6左右较合理
可爱的猪 2017-09-14 威望 -2
楼猪就想不劳而获!
longone 2017-09-14 威望 +1
只要让我在1万5抛掉,跌到哪里都没关系。
飘流007 2017-09-14 威望 +1
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jiang44121 2017-09-14 威望 +1
如果持续加息,6000很快的!问题是不加啊!
江南海洋 2017-09-14 威望 +1
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发表于 2017-09-14 13:57

马上有一大波看涨的来回帖了。楼主小心



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发表于 2017-09-14 13:58

楼主预测一下啥时候跌到8000
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rik_lic 2017-09-19 威望 +1
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发表于 2017-09-14 13:58

楼主预测一下啥时候跌到6000
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秋实的秋天 02-13 威望 +1
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楼主预测一下啥时候跌到4000
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楼主预测一下啥时候共产社会分房子住
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楼主预测一下啥时候跌到2000 来自化龙巷APP
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快跌吧,跌到2000一平,就可以买几套别野了,想想都开心呢 来自化龙巷APP
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一切皆有可能! 来自化龙巷APP
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跌到1000我立马弄三套
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chengsheng15 2017-09-14 威望 +1
700的时候只卖给我一套。
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房价跌回8000,那人工工资是不是也会下调,物价是不是也会跌
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房价涨到1万,工人工资涨了多少
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发表于 2017-09-14 14:41

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justfucking 2017-09-15 威望 +1
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常州小民1  

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七品知县

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发表于 2017-09-14 14:56

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张小伟_j 2017-09-15 威望 +1
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jiang44121

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团长小组

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发表于 2017-09-14 14:56

如果持续加息,6000很快的!问题是不加啊!
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常州小民1  

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七品知县

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发表于 2017-09-14 14:56

连江通海  

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八品县丞

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发表于 2017-09-14 14:57

常州8000-9000比较合理,太低也不太可能,除非动乱和战争,拭目以待
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好吃的柚子 2017-09-26 威望 +1
一面是魔 2017-09-21 威望 +1
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年华云飞 2017-09-16 威望 +1
mr_tian 2017-09-15 威望 +1
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一簇梨花压海 2017-09-14 威望 +1
我也是这样感觉的
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拉菲1982

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六品通判

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发表于 2017-09-14 14:58

楼主啊,你犯了众怒了! 来自化龙巷APP
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高-天 2017-09-15 威望 +1
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异形1965

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庶民

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发表于 2017-09-14 15:01

跌吧,我反正3套房只买了150万,跌了继续买 来自化龙巷APP
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tanguangming 02-16 威望 +1
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乃兔  

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八品县丞

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发表于 2017-09-14 15:03

人民日报评论员的口气,祝贺你高升啦!
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闲庭64 2017-09-15 威望 +1
南方以南_32 2017-09-14 威望 +1
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夏日雨也  

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九品芝麻官

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发表于 2017-09-14 15:05

你的预测没有一点依据。
说了几点没有能和房价扯上关系的。
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闲庭64 2017-09-15 威望 +1
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发球

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举人

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发表于 2017-09-14 15:10

楼主打字辛苦了 来自化龙巷APP
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嘻嘻嘻嘻嘻 2017-09-15 威望 +1
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老和尚吃荤

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三品按察使

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发表于 2017-09-14 15:18

又是一个踏空的无房户的意淫贴 来自化龙巷APP
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与狼共舞2501 02-22 威望 +1
常州无敌 2017-09-24 威望 +1
一介草民…… 2017-09-15 威望 +1
嘻嘻嘻嘻嘻 2017-09-15 威望 +1
zhuoer 2017-09-15 威望 +1
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岛是中国的 2017-09-14 威望 +1
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longone

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六品通判

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发表于 2017-09-14 15:22

只要让我在1万5抛掉,跌到哪里都没关系。
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龍城仁者 01-21 威望 +1
张小伟_j 2017-09-15 威望 +1
雪里浪 2017-09-14 威望 +1
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qingyuan  

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举人

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发表于 2017-09-14 15:28

常州土著和新市民手里几套房的比比皆是。楼主有几套呢?楼主为啥不去问问那些有几套房子的是怎么赚钱的?
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嘻嘻嘻嘻嘻 2017-09-15 威望 +1
岛是中国的 2017-09-14 威望 +1
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