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太烦躁123
 

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举人

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发表于:2017-11-08 15:09

直达 只看楼主 楼主
常州正儿八经的土拍已经过去四轮了,大部分开发商都是摩拳擦掌在抢地,基本每块地都经过多次报价拿下,仅有紫云苑三期地块是顺利被新城拿下没有经过竞价。纵观几次土拍我们会发现以下几种状况:

一、前两波土拍都达到最高限价,第三、四波每次仅有一块地能达到最高限价。慢慢的土地市场慢热期或者可以说冷静期就要到了!

二、有些区域的地价基本一致,有些区域地价差距很大。例如凤凰新城板块,地价基本在7500元/平左右,新桥龙虎塘这个片区东西两翼相差价格有点远,金科在首次土拍中拿下的地块地价约7400元/平,位于整个新桥板块的东边,靠近新常工院,而黑牡丹在第四波土拍拿到的通江中路以东天合路南侧地块楼面价仅有5340元/平,这个位于天合国际学校东南侧的地块,更靠近通江路,与牡丹水岸国际项目相距不远,对于新桥龙虎塘板块价格的飞涨,牡丹水岸国际可谓功劳不浅,以至于新桥板块的本月即将开拍的剩余两副地块,熔断价格都在7字头。而此次黑牡丹的地块与金科地块价格的差距真的挺令人费解。


三、能造高端的地块太多了,未来的市场上稀缺已经不能定义高端住宅了。这几次土拍我观察了一下,好多地块的最高容积率都在2附近,2.2的也很多,也就意味着,现在市场上30几层的高层不会出现在这些地块上,或者说会配比大量的小高层或者洋房,高层住宅正在减少。这样我可以理解为,每个地块所能拿来出售的户数正在减少,也是间接减少库存的一种办法。避免过多的库存造成几年前库存居高所带来的房价跳水。可真正都是高端的住宅了,哪里还有区别,本来奇缺的洋房和小高层,未来将是一种普遍的存在,或者说20层左右的中高层也会增多,得房率高这种卖点也就不是什么大的优势了,每个楼盘都差不多,孰优孰劣也就只能是产品说话了,考研产品力的时候到了。
四、地价卖不上去说明冷静的开发商偏多了。好比飞龙熔断的这块地,曾经也是“地王”般的存在,当年3字头的价格,如今却已经是9字头了,加上1.8的容积率,折算房价1.8万也就是保本价,卖个2万左右应该会是正常的逻辑。可这里真的配得上2万的价格吗?想当初金地天际卖1.2-1.3万的时候,也是默默的在风雨中飘摇了那么多年直到市场有起色才卖得风生水起。更何况5字头拿地的雅居乐常乐府预计价格2万左右,按照这块地的调性,产品肯定也跟雅居乐常乐府差不多,卖一样的价格,赚的不如人家多,卖得更贵好像又不合理,定价真的会陷入两难境地。

综上所述,从这几次土拍明显可以看得出,高价地未来可能会陷入的境地是周边的房价都卖不上去,这些楼盘抬价的资本不是很充足。而且这几个月市场的活跃度很低,甚至很多楼盘都没有开盘售罄,而且目前是有几十个新盘在售,未来有可能增加到上百个新盘,重复轮回到之前的状况,抢客户的情况又会再出现,高价地亏着成本卖房的事应该不止会在南京出现,常州也会出现!!所以大家买房一定要慎重!
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一地沙子 11-16 威望 +1
所以房子涨不涨价,看地价。人类共同的地球,被人没收了,高价卖,苦 ..
飘零小猫 11-13 威望 -1
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云半仙 11-09 威望 +1
jely_liu 11-09 威望 +1
clownfish 11-09 威望 +1
未来还在 11-09 威望 +1
未昏先晕 11-09 威望 -3
连容积率都拎不清的人居然在这讨论房产市场,笑话!
z人生百态y 11-09 威望 +1
奔月 11-09 威望 +1
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刘兵兵_29 11-09 威望 +1
巴利 11-09 威望 +1
HUANGF 11-08 威望 +1
戒se⌒大师 11-08 威望 +1
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黄金巨蟒

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发表于 2017-11-08 15:20

常州房价又不是没有跌过,以后还会有这种状况的

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图坦卡蒙的秘 11-09 威望 +1
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发表于 2017-11-08 15:20

或许,现在七八千的楼面价,未来也只能卖个万把块
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主办方 11-09 威望 +1
人生艺术 11-08 威望 +1
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芥末呛鼻头

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发表于 2017-11-08 15:20

土地价格摆在那里呢,开发商又不傻,肯定不会亏着卖
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蒋涛7207 11-13 威望 +1
按照你的逻辑 全他妈去做生意好了,还打毛工啊!反正不会亏本
czr1981 11-10 威望 +1
十项全能 11-10 威望 +1
做生意也有亏本的,行情不好,亏本一样卖。谁还能保他开发商赚钱啊, ..
看透本质 11-09 威望 +1
呵呵毛 11-09 威望 +1
房价不由地价决定,到时候亏本也得卖,开发商要的是现金流。
ppaul 11-09 威望 +1
不卖也可以破产
周洪兵 11-08 威望 +1
suiliushui 11-08 威望 +1
内涵老司机 11-08 威望 +1
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杯雪

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九品芝麻官

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发表于 2017-11-08 15:30

黑牡丹那块地跟金科那块地差距还是比较大的,不太好比
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沐沐cc 11-13 威望 +1
妖精的长尾巴 11-08 威望 +1
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匡西蒙。  

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举人

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发表于 2017-11-08 15:38

可以参考苏州无锡的地王项目,卖不出去也不降,反正大牌房企,也耗得起。
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小馬哥 11-10 威望 +1
那伤还在 11-09 威望 +1
内涵老司机 11-08 威望 +1
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江南海洋

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九品芝麻官

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发表于 2017-11-08 15:40

套在高山上。
suiliushui  

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六品通判

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发表于 2017-11-08 15:56

楼主又来替开发商操心了,真是杞人忧天,还是多操心操心自己多赚钱吧。开发商投资开发项目,都有专业团队做市场分析、市场调研的,飞龙板块的地价拍到9100,可不是一家开发商,而是几家开发商竞争摇号的,难道这几家开发商的投资企划部团队所有人脑子都被驴踢了?傻到争着被套?
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0夜之殇0 11-14 威望 -2
你这话让我想到了银河湾。。。
小馬哥 11-10 威望 +1
那伤还在 11-09 威望 +1
随风.in 11-09 威望 +1
安全局 11-09 威望 -1
前二年还有不少开发商破产跑路的,你怎么解释?
macro0213 11-09 威望 +1
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内涵老司机 11-09 威望 +1
JAMMY09 11-09 威望 +1
黑芝麻113 11-09 威望 +1
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琅琊仙子  

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九品芝麻官

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发表于 2017-11-08 16:21

  

引用第6楼江南海洋于2017-11-08 15:40发表的  :
套在高山上。


祥林嫂不配图,真的还不大适应啊。
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xuweidick 11-08 威望 +1
内涵老司机 11-08 威望 +1
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HUANGF

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四品知府

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发表于 2017-11-08 20:19

xuweidick

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六品通判

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发表于 2017-11-08 20:39

  

引用楼主琅琊仙子于11-08 16:21发表的  :

祥林嫂不配图,真的还不大适应啊。


我就服你 来自化龙巷APP
腹愁者联盟

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庶民

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发表于 2017-11-08 23:46

大家都在按地价算房价,有哪块地是今天拍明天造的,都是拿着低价等卖高价,可以说经过这一年多的溢价销售,房企资金周转已无压力,手上地也不多,押几年是押得起的。 来自化龙巷APP
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JAMMY09 11-09 威望 +1
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@(

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庶民

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发表于 2017-11-09 02:44

脑子有问题,这么低的地价,都是内定谈好的,只看表面不看实质,活该你穷 来自化龙巷APP
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qingyuan 11-10 威望 +1
真相帝,赞赞赞
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justwang

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六品通判

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发表于 2017-11-09 08:24

对于开发商而言,土地是命根,不拿地肯定死,拿地可能会死,那就只能拿地了,即便有时价格高的离谱。




二菜菜

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九品芝麻官

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发表于 2017-11-09 08:55

真想问一声你们这些房价砖家,累不?
恐高症患者

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九品芝麻官

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发表于 2017-11-09 08:56

无知淳朴 来自化龙巷APP
未昏先晕

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三品按察使

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发表于 2017-11-09 09:05

“9字头了,加上1.8的容积率,折算房价1.8万”
小编,你懂什么叫容积率吗?!
未昏先晕

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三品按察使

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发表于 2017-11-09 09:07

连容积率都拎不清的人居然在这讨论房产市场,笑话!
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龙城wqq 11-11 威望 +1
太烦躁123 11-09 威望 -10
呵呵,你会扣分难道我不会?笑话
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太烦躁123
 

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举人

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发表于 2017-11-09 09:11

  

引用第17楼未昏先晕于2017-11-09 09:07发表的  :
连容积率都拎不清的人居然在这讨论房产市场,笑话!


除了扣分你还有什么本事?我不懂难道你懂?就知道喷的人也不一定会有什么作为,呵呵
太烦躁123
 

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举人

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发表于 2017-11-09 09:13

呵呵,你会扣分难道我不会?笑话
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请叫我美少年 11-09 威望 +1
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太烦躁123
 

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发表于 2017-11-09 09:15

  

引用第7楼suiliushui于2017-11-08 15:56发表的  :
楼主又来替开发商操心了,真是杞人忧天,还是多操心操心自己多赚钱吧。开发 ..


你别说,还真有觉得不值的,评估之后放弃的开发商也有。
cb860

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二品巡抚

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发表于 2017-11-09 09:16

飞龙那片地9100的地价新房出来要卖多少呢?18000的话常州大批选择的区域了,还有什么优势呢?楼主说的不无道理,到时候行情好没事,行情不好那就尴尬了。
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落日余晖依然

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发表于 2017-11-09 09:20

  

引用第21楼cb860于2017-11-09 09:16发表的  :
飞龙那片地9100的地价新房出来要卖多少呢?18000的话常州大批选择的区域了 ..


你没看到几个开发商发的广告嘛。房价1.8万+的时代到来了。9100的楼面预计怎么也要有个1.8万吧
cb860

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二品巡抚

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发表于 2017-11-09 09:35

  

引用第22楼落日余晖依然于2017-11-09 09:20发表的  :

你没看到几个开发商发的广告嘛。房价1.8万+的时代到来了。9100的楼面预计 ..


1.8万的均价的话,和去年上半年比翻三倍了,这去库存去的真好,恭喜常州市政府。
suiliushui  

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六品通判

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发表于 2017-11-09 09:41

  

引用楼主cb860于11-09 09:16发表的  :
飞龙那片地9100的地价新房出来要卖多少呢?18000的话常州大批选择的区域了,还有什么优势呢?楼主说的不无道理,到时候行情好没事,行情不好那就尴尬了。


大片选择的区域?不一定,如果飞龙卖18000的价格,那其他更好的区域早就卖20000以上了。 来自化龙巷APP
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