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九品芝麻官

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发表于:2018-02-06 07:19

直达 只看楼主 楼主
声明:原创干货,不接受批评。本人只是一个程序员,不是搞经济的,也不是搞房地产的,一家之言,有兴趣的且听之。


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2017年11月卖掉了一套楼梯房和一套公寓,准备换一套好一点的住宅,关注了一段时间房地产,有一些感悟,与巷友们分享。

一、关于新房

在当前“去杠杆、去产能,人口出生率走低,人均居住面积超过一般发达国家”大背景下,房企的并购会加剧,品牌价值会提升,精品住宅时代正式开启。开启量向质的转变。

如果把原来毛坯房称为1.0版本的话,精装房作为住宅2.0的时代正式到来,恒温科技型住宅的3.0时代也开始走进我们的生活。

房价到了一定的高位,不会轻易下跌,但是住宅开始拼配套、拼质量、拼物业,通过不断提升住宅的品质、内涵,让价格温和上涨。对于购买者,花同样的钱,在未来会买到更好的房子。

以上两点,和我们的最熟悉的手机市场一样。先是供不应求,百花乱放,连山寨机都有一大批拥趸者;后来供需平衡,品质提升,品牌厂商开始瓜分市场;再到供大于求,唯有强者生存。

还记得手机中的战斗机波导吗?还记得镶钻的TCL王牌吗?还记得诺基亚8250吗?那时2000元的手机和现在2000元的手机,价格是没有跌,但是商品本身已经不可同日而语了。

当然,记得这些的,已经和我一样,开始步入不惑之年了。

二、关于炒房

住宅毕竟是商品,逃不了商品的最终属性。炒房只是过程,供求失衡的时候,什么没有被炒过?

70年代的自行车,80年代的电视机,90年代的汽车,现在的房子。

为什么中国人喜欢炒?从根子上来讲,还是“计划经济”的影子,虽然说现在是市场经济了,但是土地还是被“计划”着,只要是被国家“计划”的,就一定会“没有计划”,先是炒,最后泛滥成灾。物极必反,这是天理。

想起一个段子,不知道是不是真事。
话说某老大入狱前搞到了一大批“摩托罗拉BP机”,埋了起来,出狱后还想大赚一笔,到大街上一看,已经人手一部手机了,BP机送人都没有人要。

  不知道什么是BP机的,请自行百度啊。


三、关于地段

这段时间有不少人嘲笑保利金科,在那么偏远的地方,居然和市中心的运河天地开一样的价格。个人以为,地段对于常州这样一个在进化中的城市,影响力越来越小了,交通便利,出门不堵车,比住在哪儿更重要。随着城市的扩张,一个城市会有多个中心,传统的“市中心”的概念会逐渐淡化。

除了住宅本身,影响房价的因素,可能就是“名校”了,但是100多个平方卖到300-400万的某“京*豪*”,可能也不会有人接盘,毕竟多花的这几百万,可以通过很多途径把孩子送进名校。随着名校不断的分裂,名师也在被稀释。

最主要的,许多购房者是新市民,住在哪里主要是看就业在哪里,而不是父母亲戚原来在哪里,市中心对于外来购房者来说,没有那么重要。我作为一个来常20年的新市民,当初买房时,曾被岳母强烈要求买在她旁边的金色新城,实在买不起,后来买了单位边上房子,现在她也随着我们就近住到了“乡下”。

保利金科的附近是常工院、四院、北郊中学这些事业单位,原来这些单位的职工都是生活在传统的市中心的,但是随着城市框架拉大,教育、医疗资源外延,他们的生活重心也开始随着变动,而且他们的工作相对稳定,不会轻易再变动,应该会考虑就近买房子。而这些人,是有购买力的。妇产医院、觅小分校、北郊分校这些单位入驻钟楼北港西林这边的“乡下”,也必须会带来附近房产的升值,明年的“路劲、雅居乐”合作的盘,价格低不了。

四、关于二手房

这里的二手房市场指的是本地的二手房市场,不适于一、二线城市。

请不要拿常州是新二线说事。新一线,那就还不是一线,新二线也还不是二线。就像某位天才创造的“新市民”一词一样。

“房地产长期看人口,短期看金融”某位大家的这句话,我也认同。

从银行贷款利率提高、M2增长降到个位数、严查开发贷、消费贷等金融要素来看,现在对于房市是绝对利空的,也就短期房价难涨,甚至会导致房价回落。

从人口来看,常州去年常住人口是470.83万(感谢巷友feetman的指正),今年是471.73万,增加了不到1万人,如果考虑到“必须增长”这一政治因素外,常州的人口可能已经基本停止增长了。

(关于人口数据,请参见常州市统计局的官方通知http://tjj.changzhou.gov.cn/html/tjj/2018/FPCMMFDE_0129/15187.html

身边许多师长、同事的子女,在国外、上海、杭州、甚至苏州工作的还蛮多的,也就是人才的外流还是比较大的,再加上常州本地缺乏有影响力的高校和大型企业,对于外来人口的吸引力,随着房价上涨,已经越来越低了。

原来许多人选择常州落户最大的原因是“工资虽然不高,可是房价低啊”,经过2016和2017年的“补涨”,现在常州已经是“工资又不高,房价还不低”。而且,许多人“买涨不买跌”,这两年子弹已经打得差不多了。

也就是说从长期看,常州住房的供求关系,基本面是供大于求的。

而二手房的主要客户是刚需,也就是有居住需求的,甚少有投资或投机需求的,那么影响二手房价格的主要因素,正是商品的“供求”关系和购买力。

所以,二手房的价格会和其它二手商品一样,会开始跌落,会和新房逐渐拉开差距,同一区位,二手房价格应该是新房价格的70%,甚至一半。

物业糟、房龄长、顶楼复式、豪华精装、总价高、没有电梯这几种类型的二手房,尤其不好出手。二手房市场开始冰火两重天。

请大家思考一个问题,在财富和阶层基本固化的年代,原来买不起房的群体,现在哪有能力来接手你的二手豪宅?能买得起你二手豪宅的人,为什么买你的二手豪宅?也就是目标客户,几乎不存在。

四、未来

未来五至十年,换房会更容易,因为可以拎包即住,会有大量1.0版本的住宅没有接盘侠,变为出租房或空置房。

现在大家普遍对于小区物业服务不满意,有需求就会有市场,过几年大家讨论的可能不是房子贵,而是物业贵了,好的服务,是有代价的,物业开始显贵起来,见面大家可能聊的话题是“你们物业今年涨了吗”

未来二十至三十年,三十年前的新村,现在的老旧小们,比如花园新村、北环新村、勤业新村、通济新村、红梅新村等,会变身为真正的house,带花园的低层住宅,而现在的高层,又会变为老人村。

去年土拍,限高基本上是60米,未来像常州这样的城市高层住宅会越来越少。

正所谓,三十年河东三十年河西。




个人观点,不喜勿骂,骂我也不回你。





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陈baby 02-22 威望 +1
猪猪头1234 02-19 威望 +1
夜~微凉 02-19 威望 +1
张虎888 02-17 威望 +1
风还是那样 02-15 威望 +1
写了这么多,就像女人的裙摆,有用但又无用,可观性不是很强
wangjigutou 02-15 威望 +1
去看看租房就知道了,租金和8年前一样,人手两三套,都捂着吧,泡沫破 ..
clr6220303 02-11 威望 +1
lily_25 02-10 威望 +1
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yejun887 02-08 威望 +1
2261425476 02-08 威望 +1
荼荼 02-08 威望 +1
其实中国房价这么贵的根本原因是政府还在靠卖地赚钱,一边喊调控一边 ..
小虾米323232 02-08 威望 +1
依路航 02-08 威望 -2
四处罗列一些百家论坛的东西,只是迎合了一部分的人的酸葡萄心理而已 ..
17701500778 02-08 威望 +1
zlmljp 02-08 威望 +2
楼主理性分析,基本赞同,有那点钱送进民办学校够了。
ming字好屌 02-08 威望 +1
凯凯丫丫sky 02-08 威望 +1
依然州州 02-07 威望 +1
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文息桥 02-07 威望 +1
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天边过云雨 02-07 威望 +1
一句话,战术跟战略不能混为一谈,局部跟全局也必然有区别
dou404 02-07 威望 +1
楼主是真正经过思考的,现实已经朝着楼主的观点发展了!
bbg1230 02-07 威望 +1
独霸饭桌 02-07 威望 +1
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godsina 02-07 威望 +1
好帖,我不支持谁支持!
wdk1978 02-07 威望 +1
常州已经连续多年470万人左右了,基本陷入停滞,除去水分的话估计是减 ..
朱丹月 02-07 威望 +1
foxhound09 02-07 威望 +1
只有学区房才是稳固的投资。
970402699 02-07 威望 +1
民法206 02-06 威望 -1
没有地段何谈房价?减除一个威望,以示警告:别乱说。
禾德康 02-06 威望 +1
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说的好
小卡6677

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发表于 2018-02-06 08:18

楼主觉得哪的品质好 推荐下 来自化龙巷APP
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九品芝麻官

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发表于 2018-02-06 11:33

  

引用第2楼小卡6677于2018-02-06 08:18发表的  :
楼主觉得哪的品质好 推荐下


我不是卖房子的,只是最近换房子,天天关注各种资讯。实在不敢妄言。
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梦小悟 02-08 威望 +1
恋上n1的大嘴 02-07 威望 +1
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小卡6677

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发表于 2018-02-06 12:12

一家之言 代表一种可能性 未来很难说 来自化龙巷APP
sdy3880

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禁止发言

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发表于 2018-02-06 12:17

长篇大论,这么多红字,没有什么实质性内容。 来自化龙巷APP
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ZFLOVE9

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庶民

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发表于 2018-02-06 12:25

楼主思维挺理性的,单仅仅代表了程序员这一个群体的想法。只能说绝大部分买房的人是没有这种分析能力的。 来自化龙巷APP
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潇萱 02-08 威望 +1
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小机围

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七品知县

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发表于 2018-02-06 12:41

为什么 来自化龙巷APP
myzhangweifeng

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六品通判

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发表于 2018-02-06 12:46

楼主分析,非常理性,非常有价值。从较长期来说,会按楼主所说发展的概率很大。我与你的分歧在于:1、常州的大学生流出,也有外地人员流入,差距在于档次不同,但是常州作为长三角的重要城市,宜居与发展是确定性的,顶多比不上上海与杭州那么高速度。2、房价,有金融杠杆作用,炒房不必要,但买了作为负债,对冲货币贬值还是很好的。
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上海美耐 02-19 威望 +1
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海之魂_14  

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七品知县

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发表于 2018-02-06 13:07

LZ观点 基本都赞同
ring_71  

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秀才

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发表于 2018-02-06 13:13

举的例子还是不太有说服力,商品房和手机没什么可比性,用个例或者其他商品来得出房地产的宏观结论,说不通,也有很多反例。另外,二手房也还是要区别对待。
luoyuxinan

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六品通判

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发表于 2018-02-06 13:20

LZ说的有理有据,大多数我也认可,但是关于常州人口规模的问题,我持不同观点:未来长三角会是一个超级城市群,我斗胆想象一下超级到什么程度:中西部城市除了个别省会及直辖市,其余二三四线城市人口基本会集中到几个超级城市群。那么常州作为长三角城市群相对重要的一员,人口规模又怎么会仅限于此呢。长期看,长三角人口依旧会持续增长。
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wangjigutou 02-15 威望 +1
待长三角连成一片时,估计你我的子孙才能看到了
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tangluyun

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六品通判

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发表于 2018-02-06 13:33

楼主,你没搞清金科与运河最大的区别,不是市中心与非市中心的区别,是学区的区别。假设金科学区是觅小本部,而运河是新桥小学,那金科绝对抢空。 来自化龙巷APP
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lilyfei 02-08 威望 +1
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优质教育民办化挺好的
sunfeng27 02-07 威望 +1
天天微笑 02-07 威望 +1
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tangluyun

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六品通判

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发表于 2018-02-06 13:36

为了孩子,那怕工作在金科旁,也会买运河,而不是金科。 来自化龙巷APP
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sgjt071 02-08 威望 +1
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伊布拉希莫维奇

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九品芝麻官

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发表于 2018-02-06 13:40

带钻的TCL王牌直板,我还记得!
tangluyun

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六品通判

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发表于 2018-02-06 13:41

金科规划中有个利好是后面会引进一所比较好的小学,哪怕是私立的。如果真能解决学区这一最大缺陷,那房子也不愁卖了 来自化龙巷APP
运河槐树遍地花  

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秀才

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发表于 2018-02-06 13:47

长期看人口,短期看金融
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mr.j_76 02-18 威望 +1
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lulurun  

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秀才

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发表于 2018-02-06 13:49

lz不愧是程序员,思路很客观有道理,算了估计喷子也看不懂
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上海美耐 02-19 威望 +1
mr.j_76 02-18 威望 +1
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野蛮兔  

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八品县丞

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发表于 2018-02-06 14:12

这几年城市的发展缓慢且无亮点,企业绑架政府,大大降低了城市曾经的吸引力,常州已经比较难找到一张能显示城市竞争力的有力名片了,曾经的优势大多数被周边齐平或者超越,未来如何保持人口增长将会一直困扰着当权者
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古风冷雨 05-19 威望 +1
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阳湖小鱼

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三品按察使

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发表于 2018-02-06 14:17

LZ观点 基本都赞同
常州的农民  

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六品通判

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发表于 2018-02-06 14:18

化龙巷的帖子只要是发房价上涨的,总是加粗套红,只怕人家看不到,为了开发商的广告费,与中介,房托穿一条裤子
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sunfeng27 02-07 威望 +1
zhangwalter2 02-06 威望 +1
鑫森淼焱垚12 02-06 威望 +1
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因为爱

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五品知州

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发表于 2018-02-06 14:19

感觉非常像程序员码的东西,字母都认识,就是不知说什么。 来自化龙巷APP
青葱岁月合唱团

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九品芝麻官

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发表于 2018-02-06 14:21

  

引用楼主tangluyun于02-06 13:33发表的  :
楼主,你没搞清金科与运河最大的区别,不是市中心与非市中心的区别,是学区的区别。假设金科学区是觅小本部,而运河是新桥小学,那金科绝对抢空。


老哥,你误会了,楼主的意思是解释为什么保利金群也能卖的这么火,难道你不知道吗? 来自化龙巷APP
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mrfish2015  
 

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九品芝麻官

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发表于 2018-02-06 14:37

  

引用第21楼因为爱于2018-02-06 14:19发表的  :
感觉非常像程序员码的东西,字母都认识,就是不知说什么。


哈哈。
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九品芝麻官

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发表于 2018-02-06 14:39

  

引用第17楼lulurun于2018-02-06 13:49发表的  :
lz不愧是程序员,思路很客观有道理,算了估计喷子也看不懂


是啊,有人根本不阅读,直接开喷。
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九品芝麻官

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发表于 2018-02-06 14:40

  

引用第11楼luoyuxinan于2018-02-06 13:20发表的  :
LZ说的有理有据,大多数我也认可,但是关于常州人口规模的问题,我持不同观 ..


所以,长期还是看涨的,随着经济和人口的发展,商品房真正回归商品属性。
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