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发表于:2018-05-16 09:45

直达 只看楼主 楼主
这篇的内容能出炉,全都要感谢一张图片,来自万科弘阳君望甲第!本篇文章非广告,是结合事实情况的理性分析,希望大家不喜勿喷!

海报上赫然写的这次准备开盘的均价12998元/㎡,一个成品装修的项目,一个之前扬言要卖16000-17000元/㎡的项目,现如今的均价定在了13000元/㎡。

很多人比较好奇这个12998元/㎡后面有没有个起字,为此我专门致电了售楼处,搞清楚了这个海报,94-115㎡的户型均价13000元/㎡,两梯四户;140㎡的户型均价14000元/㎡,两梯两户。所以说,海报上的这个12998元/㎡是小户型的均价,而不是起价。

据了解,本次预计开盘400多套房源,目前认筹已经接近200套(5月15日数据),开盘是按照认筹顺序选房,目前已认筹50%,认筹金2万,享受一个点的折扣,开盘当天折扣另算。

万科弘阳君望甲第价格变化过程:

○首次释放均价预计16000-17000元/㎡

○再次释放均价改为15000-16000元/㎡

○明确小户型和大户型的均价,94-115㎡均价15000元/㎡,140㎡均价15500元/㎡

○上周五(5月11日)海报价格14150元/㎡起

○本周二(5月15日)海报价格12998元/㎡就是刚刚提到的那个价格,已经致电详细问了,小户型均价13000元/㎡,大户型均价14000元/㎡

现在基本确定开盘的版本是13000元/㎡的均价,那么问题来了,万科这个价格变动如此之快,究竟是因为什么?

万科如是说:因为政府限价,于是看到了下面这条朋友圈广告——万科在滴血,内容如下:
当然这是万科的说辞,当然也有一定的原因是这个,毕竟我们看到了华润前几次开盘的疯抢,二手房均价靠近14000元/㎡的华润国际社区,由于限价的缘故,六期新房首次开盘均价11000元/㎡。当然还可能有其他的原因,比如:

○高价格不被市场接受,蓄水情况不好。不管对外声称有多少组意向,有多少组认筹,真正能买房的高度意向究竟有多少只有内部人员才有切身的体会,而且蓄客情况会在价格上得到直观的体现,最终开盘,都是以市场能接受的价格开盘,所以那些老早就看好万科的人,这次算是真的得到实惠了。

○新房预售有严格的限价,这个是真实存在的。政府近年来在控制房价方面做了很多的功课,限价就是其中的一个手段,主要是为了平衡区域的房价,给每个区域设定一个合理的价格。所以,不论开发商的产品价格和品牌溢价究竟有多高,超过了区域的合理价格,就会被限制。

○关于精装修的标准,低于市场预期这是肯定的。很多人以为万科这次推出的“甲第”系列,又跟弘阳共同开发,做的是精装修。而从昨天的广告上看,却是万科一贯擅长开发的成品装修住宅。大力推广成品住宅其实是推行绿色建筑的必经之路,减少小区因装修带来的二次污染。但同样与精装修相比,成品装修没有中央空调,不含地暖,硬装全带,不含软装,从费用上来讲,总的装修成本是低于精装修的。
四室两厅两卫建面约140㎡
三室两厅两卫建面约115㎡

关于万科最初的定价,一个层面可能是基于产品和品牌的溢价,另外一个层面,对标新桥,同样是新北区的乡镇,价格差距应该不大,所以金科卖17500-18500,万科卖16000-17000没毛病吧?

但万科这次显然是低估了新桥对购房者的吸力。新桥这个板块有地铁、有高铁、有新北区未来的区政府、有高新技术产业、有医院、有高等学府的教育气息等等。而薛家跟新桥一比仿佛就少了很多规划闪光点,房价暂时有差距也是正常的。

但基于目前万科的定价和新桥一比,显然极具性价比的是万科,而绝非新桥板块的任何一个楼盘。

首先,我们对比一下两个镇的人口:

新桥镇总面积27.15平方公里,下辖4个社区、7个行政村,总人口3.29万人,常住人口3.03万人。

薛家镇坐落于常州高新技术开发区,全镇总人口6.03万,流动人口1.5万,行政区域面积37.56平方公里,镇区面积4.2平方公里,辖10个社区,3个行政村。

从上面的数据我们可以得出一个结论,土地面积多三分一的薛家板块,人口是新桥的两倍,人口密度方面薛家优势明显。当然这个人口密度比新桥大的板块目前仅有2个盘在售,一个是雅居乐凤凰台,另一个是万科弘阳君望甲第。而新桥板块目前有三个项目都在推进,分别是金科保利北郡花园、碧桂园壹号天禧、碧桂园金科光明府,今年还将有部分土地陆续推进。

比起稀缺,薛家优势明显。算上今年的土拍,新桥未来将会有5-6个项目一起抢人,而这些人还不足薛家镇的一半……

其次,我们谈谈常州的房价结构:

经过2017-2018年的上半年,我们可以明显的感觉到常州楼市基本尘埃落定,新房价格暴涨的时代基本结束,想必大家都是有感知的。去年觉得自己“抄底”入市的朋友,你会发现,房价起色并不是那么“明显”。可见在政府严格的价格限制,各区域新盘入市竞争增强之后,常州的房价几乎没有暴涨的可能了。

我相信,目前很多朋友都会看到一些楼盘排队抢房,一些楼盘开盘即售罄,但是大家没有看到的另一个事实是,有些楼盘已经明显卖不动了。

准确的说,火的应该是那些区域位置优越,总价不高或者单价感人的产品。那些卖不动的是均价偏高,甚至直触2万均价,区域优势不明显,还待后期验证的。我们有理由相信这是未来常州楼市未来的新常态。

其实现在大多数人的状态是便宜的房子买不到,贵的房子买不起,对于广大购房群众来说,买房难,买到核心区域的房子不论是贵还是便宜,都难!既然是这种状况为什么不买便宜的房子呢,就是低于市场均价的那些!

常州目前的市场均价基本已经在13000元/㎡,那么万科的成品装修开这个价格就非常合理了,正好踩在均价上面,并不夸张,甚至很多人都是买得起的。对比薛家的雅居乐凤凰台11500元/㎡的均价(还是上次开盘的价格,再开盘估计均价要高点),是非常合理的。

那么反观新桥,大部分小区都是高于均价并且高于新北区很多地段位置优于新桥的二手房,比如市政府板块的部分小区甚至价格不如金科!为了一个不确定的未来,承受着透支过的房价去买新桥究竟值得吗?对于普通人来说,可能并不合适。

最后,我们谈谈什么人会买万科和新桥众盘:

莫名的想起了曾经有人说过的购房鄙视链,钟楼和天宁区瞧不上新北区,武进又瞧不上常州。新北区被常州人列为最不想置业的区域。认为这里都是外地人买的,本地人不屑一顾。哪怕他坐着BRT,一路感慨新北区天翻地覆的改变真不错,却依然要表示自己不会买这里。

我能理解这种想法,毕竟他们大半辈子的生活半径就那么大,一砖一瓦哪怕是破一点旧一点,看着也亲切。

我们先来看新桥的四至范围:东与新北区龙虎塘街道接壤,西与新北区薛家镇接壤,南与新北区河海街道接壤,北与新北区春江镇接壤。

再看看薛家的四至范围:东与新北区新桥接壤,西边靠近新北区奔牛镇,南与飞龙板块接壤,北与安家镇相连。

那么可以基本确定的是,新桥镇是不会买到薛家去的,薛家人应该也不会去买新桥。奔牛的人会买到薛家,飞龙人口基数是最大的,部分被挤压出来的需求,需要往薛家偏移。而新桥南边的江南环球港区域则会被新桥、龙虎塘和恐龙园三个板块瓜分。如果不谈投资客的话,往薛家偏移的需求会更多一点。

总体来说,这个盘的这个价格,目前是可以入手的,而且是非常值得入手的,成品装修可以对标一下武进的万科城,当然君望甲第的成品装修交付标准会比武进这个万科高不少!现在来薛家抄底还是不错的。

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茫曦 05-22 威望 -2
不喷,请楼主开放主页再来评价。
wuxinaini 05-21 威望 +1
薛家,好好发展实体经济,还能有个奔头..
loook234 05-18 威望 +1
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落葉隨風 05-18 威望 -5
垃圾垃圾
holdme1996 05-18 威望 -1
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遇见猫 05-17 威望 +1
skypman133 05-17 威望 +1
河南人口大省,那是不是他经济也得是最高的?胡说八道!
海健照明批发 05-17 威望 +1
万科属于薛家的,薛家的地段与新桥比相差很远,所以有卖16000的想法, ..
水乡放牛 05-17 威望 +1
除了涨就是崩盘要么上天要么入地没有降的说法
__媙、ヤ开♂ 05-17 威望 +1
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洋得喱哩 05-17 威望 +1
宏宇装饰 05-17 威望 +1
坐等大家入坑
小太阳就是我 05-17 威望 +1
不通老先生 05-17 威望 +1
小哈比人 05-17 威望 -1
广告就广告,还装
exhibitions 05-17 威望 +1
这个盘的广告太多了啊。可以了,别发了
就怕流氓有文 05-17 威望 +1
这些地方只能骗骗外地投资客,本地人谁来接盘啊
麻吉公社摄影 05-17 威望 +1
哈哈,不错哦
gsgl 05-17 威望 +1
薛家也不错,但是和新桥比差太远,5年内应该能看到5000的差价
顺风路过 05-17 威望 -3
废话不多说,亮发票和合同
何若艳 05-17 威望 +1
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贝壳里的海洋 05-17 威望 +1
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龙城@虎哥 05-17 威望 +1
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浪花一朵_66 05-16 威望 +1
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常州安装地板 05-16 威望 +1
yzugaojun 05-16 威望 +1
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虽然我们公司就在边上,但是我要说这里绝对鸟不吃屎的地方,而且京沪 ..
smigick 05-16 威望 +1
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猪巴 05-16 威望 -2
呵呵 1万3 一万4了 买在薛家!还是抄底!会有人骂我么?
无毁湖光 05-16 威望 +1
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雨后天晴8 05-16 威望 +1
wljy112 05-16 威望 -1
这种不用再发了,你这么发是反作用,国人都是买涨不买跌的,你跌的越 ..
lxf139829  

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九品芝麻官

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发表于 2018-05-16 10:00

这波广告做的不错,薛家还是呵呵吧!宁可选择西太湖那边也不会选择薛家吧,
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zhangwalter2 05-21 威望 +1
piankongl 05-20 威望 +1
有眼光
是杨达峰耶、 05-18 威望 +1
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sty0008 05-17 威望 +1
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viperlyf 05-17 威望 +1
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wljy112

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六品通判

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发表于 2018-05-16 10:01

“本篇文章非广告,是结合事实情况的理性分析,希望大家不喜勿喷!”          看到这句话我就笑笑。
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流动的音符 05-18 威望 +1
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双佳电脑 05-17 威望 +1
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suiliushui  

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五品知州

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发表于 2018-05-16 10:04

也在考虑是否购入一套,觉得还有升值空间。 来自化龙巷APP
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戚琦 05-16 威望 +1
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jason85

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八品县丞

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发表于 2018-05-16 10:05

精装修算1000,户型加分500,毛坯也要12500啦!差不多了,也不便宜了 来自化龙巷APP
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江枫渔火cz 05-21 威望 +1
看清楚广告,是成品装修而不是精装修。
路边石子 05-18 威望 +1
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浩浩013211 05-16 威望 +1
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沿着时光游走  

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六品通判

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发表于 2018-05-16 10:12

艾玛,终于不要验资了,终于不要排队力,
随到随买,大常州楼市撑不住力
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双佳电脑 05-17 威望 +1
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雪域雄鹰1234 05-16 威望 +1
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wljy112

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六品通判

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发表于 2018-05-16 10:20

这种不用再发了,你这么发是反作用,国人都是买涨不买跌的,你跌的越快越没人买,这波广告给零分。小心万科扣你工钱。
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zhangwalter2 05-21 威望 +1
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潇湘夜雨0626 05-16 威望 +1
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兵不厌诈_01

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秀才

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发表于 2018-05-16 10:21

开始下跌喽 来自化龙巷APP
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jia94148  

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八品县丞

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发表于 2018-05-16 10:28

观望气氛越来越浓了 来自化龙巷APP
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onlineh 05-16 威望 +1
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小机围

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七品知县

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发表于 2018-05-16 10:36

就这文章的文字功底,加又是黑体又是红体的字,你说不是广告,问问化龙巷的网友,有多少人能发出这样的帖子? 来自化龙巷APP
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bluepriest

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举人

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发表于 2018-05-16 10:41

这波广告0分。。。
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绝处逢生889

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庶民

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发表于 2018-05-16 10:42

回头一看,新城还是不错的。 来自化龙巷APP
初心难改

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七品知县

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发表于 2018-05-16 10:57

限价是政府支持房价,不限价早崩了,限价了别人才有上涨预期啊,懂的都懂 来自化龙巷APP
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来吧1234 05-18 威望 +1
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新新_66  

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庶民

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发表于 2018-05-16 10:58

有钱的人永远在悄悄的买房,没钱的人也永远在默默的观望
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瘦身妈妈 05-17 威望 +1
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czkmr

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六品通判

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发表于 2018-05-16 10:59

  

引用第11楼绝处逢生889于2018-05-16 10:42发表的  :
回头一看,新城还是不错的。


做为新城业主表示 新城房子以后一概不考虑。
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吴一菲菲

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秀才

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发表于 2018-05-16 11:02

  

引用第1楼lxf139829于2018-05-16 10:00发表的  :
这波广告做的不错,薛家还是呵呵吧!宁可选择西太湖那边也不会选择薛家吧,


你买西太湖了吗?你觉得西太湖比薛家方便吗?呵呵,正常人都不会去买西太湖的
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发表于 2018-05-16 11:07

现实是:有钱的人在这高位在悄悄的卖房,没钱的人听了房托的忽悠在借钱买房!
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nikkiji1982

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发表于 2018-05-16 11:21

一会一个价,不错 来自化龙巷APP
nikkiji1982

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发表于 2018-05-16 11:21

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吴文浩

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发表于 2018-05-16 11:23

  

引用楼主lxf139829于05-16 10:00发表的  :
这波广告做的不错,薛家还是呵呵吧!宁可选择西太湖那边也不会选择薛家吧,


赶紧来买 房源不多了 来自化龙巷APP
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吴文浩

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发表于 2018-05-16 11:24

  

引用楼主吴一菲菲于05-16 11:02发表的  :

你买西太湖了吗?你觉得西太湖比薛家方便吗?呵呵,正常人都不会去买西太湖的


西太湖澳门城来了知道么 来自化龙巷APP
吴一菲菲

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秀才

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发表于 2018-05-16 11:37

  

引用第20楼吴文浩于2018-05-16 11:24发表的  :

西太湖澳门城来了知道么


知道啊,怎么了,天天去赌钱啊
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加菲爱吃面 05-16 威望 +1
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吴一菲菲

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秀才

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发表于 2018-05-16 11:37

  

引用第20楼吴文浩于2018-05-16 11:24发表的  :

西太湖澳门城来了知道么


知道啊,怎么了,天天去赌钱啊
雪域雄鹰123456

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八品县丞

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发表于 2018-05-16 11:39

化龙巷收了多少钱,天天替房地产商摇旗呐喊,制造紧张气氛,忽悠市民买房!!?? 来自化龙巷APP
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sty0008 05-17 威望 +1
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seawolf1118  

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九品芝麻官

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发表于 2018-05-16 11:42

笑死了,原来是广告 来自化龙巷APP
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