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秀才

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发表于:2018-07-11 12:21

直达 只看楼主 楼主
三四线城市的房地产市场要凉了!房子还能不能买?


2018-07-11 07:00:00 来源:财经界



最近,深耕三四线城市的“房企一哥”碧桂园,要求各项目不惜牺牲规模和利润快速回款

  最近,深耕三四线城市的“房企一哥”碧桂园,要求各项目不惜牺牲规模和利润快速回款;另一房地产巨头绿城也在坚决执行“早销、多销、快销”的回款策略。准备过冬的意味渐浓。
  深入探究,近期一系列新的政策动向和供需两端的微妙变化,预示着三四线城市的房地产市场要凉了。
  三四线楼市繁荣已近尾声
  在一二线城市严厉调控、三四线城市大规模棚改和货币化安置推动下,三四线城市完成了阶段性去库存目标,中央去库存政策正在发生变化。
  从数据上看,三四线城市需求端也渐显疲态。在此,我们以全国商品住宅销售面积减去40个大中城市商品住宅销售面积,大致可以推算出三四线城市商品住宅销售面积。今年1-5月,三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%(参见下图),告别了持续两年的高速增长势头。
  从趋势上看,三四线城市的销售繁荣正在接近尾声。暂且不讨论三四线城市与一二线城市的人口净流入、产业竞争力等长期因素,近期国开行的棚改政策调整和三四线城市价格过高等因素,均预示着后期三四线城市的需求还将持续回落。下载APP 阅读本文更深度报道
  从趋势上看,三四线城市的销售繁荣正在接近尾声。暂且不讨论三四线城市与一二线城市的人口净流入、产业竞争力等长期因素,近期国开行的棚改政策调整和三四线城市价格过高等因素,均预示着后期三四线城市的需求还将持续回落。
  一方面是国开行的棚改政策调整。从人民日报旗下媒体《中国经济周刊》发文“去库存目标已实现 棚改货币化无保留必要”,到近期国家开发银行棚改政策调整——棚改项目的审批权先上收总行,新项目基本暂停审批,都预示着2014年以来全国范围内的大规模棚改将告一段落。
  另一方面是三四线城市的价格优势正在减弱。长期以来,三四线城市一直是被投资者遗忘的角落,其房价上涨也远远低于一二线城市。然而,2017年9月,三四线城市房价涨幅在历史上首次超过一二线城市并持续至今(参见下图)。其原因主要有三点:一是一二线核心城市史无前例的严厉调控政策;二是棚改过程中货币化安置不断提高,新增的住房需求推动了“库存下降、房价上涨”趋势;三是三四线城市房价长期滞涨,使得这些城市相对核心城市房价来说性价比更高,一二线城市流动人口返乡购房意愿增强。
  然而,中国房地产业协会的数据显示,5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个,其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。国家统计局发布的全国40个大中城市房价数据也显示,今年5月三线城市住房均价首次破万,达到10109元/平米。全国100个大中城市中,三线城市与一二线城市房价之比分别达到0.202和0.657,均创下了2016年以来新高(参见下图)。由此可见,三四线城市房价洼地的优势正在减弱。
  然而,中国房地产业协会的数据显示,5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个,其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。国家统计局发布的全国40个大中城市房价数据也显示,今年5月三线城市住房均价首次破万,达到10109元/平米。全国100个大中城市中,三线城市与一二线城市房价之比分别达到0.202和0.657,均创下了2016年以来新高(参见下图)。由此可见,三四线城市房价洼地的优势正在减弱。
  三四线城市的房地产市场要凉了!房子还能不能买?
  住房库存将重回上升通道
  三四线城市房地产景气将回落,不仅表现在需求端上,更表现在供给侧。
  经过本轮去库存政策,三四线城市库存量已降至新低,但是一大批的新增库存正在接踵而至,这从以下两方面数据能得到验证。
  首先,三四线城市新增土地持续高增。2017年下半年和2018年上半年,全国100大中城市中,三线城市土地成交面积1.29亿平米,按一年计算,创下近四年来新高(参见下图)。而上一轮三四线城市土地成交高峰期是在2010年至2013年,也正是这四年的土地大规模出让,使得2015年末全国住房库存达到历史高点,国家出台史无前例的去库存政策。因此,2017年下半年以来的大规模新增土地,使得三四线城市将经历新一轮补库存周期。
  其次,三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。今年1-5月,全国住宅新开工面积增速已回升到13.2%,而包含主要核心城市的40个大中城市新开工面积增速则为5.7%,这说明其他三四线城市的新开工面积增速明显高于13.2%,经测算大约为17.3%。同样, 40个核心城市房屋施工面积增速为0.9%(参见下图),而40个城市以外的三四线城市施工面积增速为3.6%,远远高于全国房屋施工面积增速(2.5%)。这或许预示着下半年或明年,伴随着需求端持续回落趋势,三四线城市住房库存将重回上升通道中。
  其次,三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。今年1-5月,全国住宅新开工面积增速已回升到13.2%,而包含主要核心城市的40个大中城市新开工面积增速则为5.7%,这说明其他三四线城市的新开工面积增速明显高于13.2%,经测算大约为17.3%。同样, 40个核心城市房屋施工面积增速为0.9%(参见下图),而40个城市以外的三四线城市施工面积增速为3.6%,远远高于全国房屋施工面积增速(2.5%)。这或许预示着下半年或明年,伴随着需求端持续回落趋势,三四线城市住房库存将重回上升通道中。
  三四线城市的房地产市场要凉了!房子还能不能买?
  三四线的房产还能不能买?
  综合来看,去库存目标完成、棚改政策的调整预示着三四线城市房价的政策预期正在发生改变,加上房地产融资环境的收紧,或许只有身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头才能提前感知到三四线楼市的阵阵寒意。
  最后需要指出的是,三四线城市与一二线核心城市最大的区别,不仅在于需求层面的人口流入、收入水平和产业竞争力的差异,更体现在一二线城市土地供应约束和缺口较大,而三四线城市的土地可以接近无上限供应。
  这或许意味着,三四线城市的不动产永远是以居住功能为主、投资属性为辅。如何抉择,相信看懂此文的投资者心中已经有了答案。



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王爷

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发表于 2018-07-11 12:26

房子不是你想买,想买就能买(配上点音乐)
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吴杰520852

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八品县丞

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发表于 2018-07-11 12:28

放在心里就好!房市板块的维护者的子弹马上就要向你射来了 来自化龙巷APP
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九品芝麻官

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发表于 2018-07-11 12:30

楼主,你又瞎说什么大实话,一大波喷子即将来袭。 来自化龙巷APP
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踏莎行198610 07-11 威望 +1
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我凌乱了

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八品县丞

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发表于 2018-07-11 12:34

看来碧桂园不能买了,都准备跑了。 来自化龙巷APP
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suiliushui  

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五品知州

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发表于 2018-07-11 12:48

楼主千万不要买房子了,因为要凉了,把名额留给其它需要的人。 来自化龙巷APP
binbin0915

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六品通判

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发表于 2018-07-11 12:55

b嘴擦擦没用的,身体却很诚实。。。
sc19860709

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九品芝麻官

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发表于 2018-07-11 13:14

常州是二线哇 快上车吧
瑟瑟酥风稻谷香  

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六品通判

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发表于 2018-07-11 13:17

常州是三四线?你发这帖子有什么意义?
suiliushui  

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五品知州

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发表于 2018-07-11 13:24

  

引用楼主瑟瑟酥风稻谷香于07-11 13:17发表的  :
常州是三四线?你发这帖子有什么意义?


掩耳盗铃,自欺欺人。 来自化龙巷APP
瑟瑟酥风稻谷香  

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六品通判

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发表于 2018-07-11 13:26

  

引用第9楼suiliushui于2018-07-11 13:24发表的  :

掩耳盗铃,自欺欺人。


事实是,三四线的城市没有一个有常州这体量,把常州当做三四线城市是愚蠢的,所有开发商都把常州当做强二线的市场,常州的房地产投资超过一大票二线
lk_czjdu

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三品按察使

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发表于 2018-07-11 14:12

楼市凉不凉没人说的准,但是把钱存银行肯定要凉,物价开始涨了,纸币不值钱了 来自化龙巷APP
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seesaw22

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秀才

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发表于 2018-07-11 15:00

常州的人口规模只算三线,但经济应该算二线,在长三角这么好的位置,怎么能跟中西部那些被省会吸血的三四线城市混为一谈
吴杰520852

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八品县丞

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发表于 2018-07-11 16:00

  

引用楼主sc19860709于07-11 13:14发表的  :
常州是二线哇 快上车吧


常州不是新一线吗? 来自化龙巷APP
jiou1985

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团长小组

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发表于 2018-07-11 16:25

  

引用楼主瑟瑟酥风稻谷香于07-11 13:26发表的  :

事实是,三四线的城市没有一个有常州这体量,把常州当做三四线城市是愚蠢的,所有开发商都把常州当做强二线的市场,常州的房地产投资超过一大票二线


常州明明是一线城市 来自化龙巷APP
小机围

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发表于 2018-07-11 16:32

  

引用楼主jiou1985于07-11 16:25发表的  :

常州明明是一线城市


常州明明是行政特区,啥线不线的 来自化龙巷APP
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发表于 2018-07-11 19:25

怎么可能凉,鸡的屁还要保,卖地还要创收 来自化龙巷APP
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六品通判

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发表于 2018-07-11 19:37

常州的楼市在二线里都不差,去年土地财政全国二十名,楼市成交额估计更高 来自化龙巷APP
双佳电脑  
 

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秀才

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发表于 2018-07-11 20:02

  

引用第5楼suiliushui于2018-07-11 12:48发表的  :
楼主千万不要买房子了,因为要凉了,把名额留给其它需要的人。


我一直在观望,我就把宝压在习身上,看他到是真心真意为百姓做事,还是跟以前政府一样,说一套做一套。
nb3228  

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发表于 2018-07-11 23:30

  

引用楼主双佳电脑于07-11 20:02发表的  :

我一直在观望,我就把宝压在习身上,看他到是真心真意为百姓做事,还是跟以前政府一样,说一套做一套。


这就恶心人了,想买唱空,立场不好 来自化龙巷APP
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六品通判

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发表于 2018-07-12 00:00

suiliushui  

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发表于 2018-07-12 06:29

  

引用楼主双佳电脑于07-11 20:02发表的  :

我一直在观望,我就把宝压在习身上,看他到是真心真意为百姓做事,还是跟以前政府一样,说一套做一套。


相信政府就对了!推高房价推高地价的政府官员,你看着,马上都会被下岗了?从北上广深开始 来自化龙巷APP
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发表于 2018-07-12 08:25

其他省市倒是真的不好买了,常州另说
alexbc1

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引用楼主双佳电脑于07-11 20:02发表的  :

我一直在观望,我就把宝压在习身上,看他到是真心真意为百姓做事,还是跟以前政府一样,说一套做一套。


换汤不换药,百姓的希望只能放心选一个好领导上面,那就是最没希望的事了 来自化龙巷APP
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发表于 2018-07-12 19:24

三四线不要带上常州,你们偏要抱大腿,常州会很恶心你们的 来自化龙巷APP
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